Pengertian,Tarif dan Cara Perhitungan BPHTB

Pengertian,Tarif dan Cara Perhitungan BPHTB

Pengertian,Tarif dan Cara Perhitungan BPHTB. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah bea yang dikenakan pada setiap pemindahan hak termasuk hibah wasiat atas harta tetap dan hak-hak kebendaan atas tanah yang pemindahan haknya dilakukan dengan akta.

Menurut peraturan undang-undang BPHTB bahwa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak, sedangkan pengertian perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, berserta bangunan di atasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang lainnya.

Proses pencatatan pengeluaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini sama sederhanya dengan Pajak Bumi dan Bangunan dan lebih sederhana dibandingkan dengan pajak penghasilan maupun pajak pertambahan nilai. Namun Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini dicatat ketika perusahaan memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan atau pada saat melunasi BPHTB ini. Menurut undang-undang PPh disebutkan bahwa pajak merupakan salah satu pengeluaran yang dapat mengurangi penghasilan bruto kecuali pajak penghasilan.

Subjek BPHTB

Subjek BPHTB, sepertinya halnya subjek PPh, adalah orang pribadi atau badan yang menerima hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dalam Pasal 86 UU PDRD, yaitu:

– Orang pribadi atau perusahaan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan menjadi Subjek Pajak.

– Menurut UU ini, Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 diwajibkan membayar pajak menjadi Wajib Pajak.

Objek BPHTB

Objek BPHTB menurut pasal 2 UU No 21 Tahun 1997 yaitu perolehan hak atas tanah atau/dan bangunan dimana perolehan hak ini bisa dalam hal pemindahan hak dan pemberian hak baru. Beberapa sebab terjadinya perolehan hak tersebut dapat dijelaskan berikut ini:

1. Perolehan hak dalam istilah pemindahan hak terjadi karena:

– Jual Beli

– Tukar Menukar

– Hibah

– Hibah Wasiat

– Waris

– Pemasukan dalam perseroan atau Badan Hukum lainnnya

– Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

– Penunjukan pembeli dalam lelang

– Putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap

– Penggabungan Usaha

– Peleburan usaha

– Pemekaran Usaha

– Hadiah

2. Perolehan hak dalam istilah pemberian hak baru terjadi karena :

– Kelanjutan pelepasan hak

– Diluar pelepasan hak

Tarif BPHTB dan Cara Perhitungan BPHTB

Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dikalikan tarif 5 % (lima persen).

Cara Perhitungan 

1. Pada tanggal 6 Januari 2020, Tuan “S” membeli tanah yang terletak di Kabupaten “XX” dengan harga Rp.50.000.000,00. NJOP PBB tahun 2020 Rp. 40.000.000,00. Mengingat NJOP lebih kecil dari harga transaksi, maka NPOP-nya sebesar Rp. 50.000.000,- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “XX” ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Jawab :

BPHTB = 5 % x (Rp. 50 juta – Rp. 60 juta)

= 5 % x (0) = Rp. 0. (Nihil)

2. Pada tanggal 7 Januari 2020, Nyonya “D” membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kabupaten “XX” dengan harga Rp. 90.000.000,- NJOP PBB tahun 2020 adalah Rp. 100.000.000,00. Sehingga besarnya NPOP adalah Rp. 100.000.000.-. NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/ istri, untuk Kabupaten “XX” ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp. 100.000.000,00 dikurangi Rp. 60.000.000,00 sama dengan Rp.40.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Jawab:

BPHTB = 5 % x (Rp. 100 – Rp. 60) juta

= 5 % x ( Rp. 40) juta

= Rp. 2 juta .

Catat yang dibuat atas transaksi di atas adalah biaya Perolehan Hak Atas Bumi dan Bangunan 2 Juta dan kas 2 Juta. Mencatat pengeluaran untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

3. Pada tanggal 28 Juli 2020, Tuan“S” mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di Kota “BB” dengan NJOP PBB Rp. 400.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota “BB” ditetapkan sebesar Rp. 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah Rp. 400.000.000,00 dikurangi Rp. 300.000.000,00 sama dengan Rp. 100.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Jawab :

BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 400 – Rp. 300) juta

= 50% x 5 % x ( Rp. 100) juta

= Rp. 2,5 juta.

Catat yang dibuat atas transaksi di atas adalah biaya Perolehan Hak Atas Bumi dan Bangunan 2,5 Juta dan kas 2,5 Juta. Mencatat pengeluaran untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

4. Pada tanggal 7 November 2020, Wajib Pajak orang pribadi “K” mendaftarkan hibah wasiat dari orang tua kandung, sebidang tanah yang terletak di Kota “BB” dengan NJOP PBB Rp.250.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota “BB” ditetapkan sebesar Rp. 300.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Jawab :

BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 250 – Rp. 300) juta

= 50% x 5 % x (0) = Rp. 0 (nihil).