Bagus Adikusumo: Industri Properti yang Dinamis Mengonstruksi Optimisme dan Daya Juang

Bagus Adikusumo: Industri Properti yang Dinamis Mengonstruksi Optimisme dan Daya Juang

Pajak.com, Jakarta – Badai krisis moneter 1998 maupun pandemi COVID-19 yang menghantam industri properti telah menguji konsistensi dan loyalitas Senior Director Office Services Colliers Indonesia Indonesia Bagus Adikusumo. Bagi Bagus Adikusumo, industri properti maupun real estate yang dinamis bak rollercoaster justru mengonstruksi optimisme dan daya juang dalam dirinya. Kariernya selama 27 tahun dibangun di atas fondasi kejujuran, kepercayaan, dan terjaganya hubungan baik.

Secara eksklusif, Bagus Adikusumo mengajak Pajak.com untuk kembali mengenang masa 27 tahun silam. Sekitar Mei 1996, ia baru saja pulang ke Indonesia usai menyelesaikan beasiswa sekaligus meraih gelar Master Degree of Business Administration St. Ambrose University, Davenport, Iowa (Amerika Serikat) dan Bachelor Degree of Art lowa Wesleyan College. Kepulangannya ke tanah air didorong oleh optimisme pertumbuhan ekonomi nasional yang positif (7-8 persen) dan harapan kedua orangtuanya.

Akhirnya, Bagus pun memulai kariernya di perusahaan yang bergerak pada sektor properti dan real estate di DKI Jakarta. Spesialisasinya adalah terkait penyewaan dan jual-beli office space. Dunia baru ini mulai membuka cakrawalanya secara komprehensif, baik tantangan maupun peluang yang didapat pada sektor properti gedung perkantoran.

“Pada waktu itu, saya terus belajar, tapi at the same time saya closing deals juga. Namun, pada tahun 1998 ada krisis yang menumbuhkan jiwa struggling saya. Ketika itu, bos saya yang seorang entrepreneur meyakinkan kepada saya untuk bisa survive. Kami mencoba mem-penetrate market-nya dengan cara berbeda, yaitu semua rental di sini bayaran dollar AS—enggak rupiah. (Pada tahun 1998, 1 dollar yang semula Rp 2 ribu, naik menjadi Rp 17 ribu). Jadi, misalnya, sewa 20 dollar AS dikali Rp 17 ribu versus 20 dollar AS dikali Rp 2 ribu—jauh sekali. Kami masif merekomendasikan klien untuk sewa di beberapa gedung yang harganya jauh (lebih murah). Syukurnya, di situ kita survive,” kenang Bagus Adikusumo di ruang kerjanya, pada (11/8).

Secara simultan, kantornya memiliki divisi property management yang mengelola gedung perkantoran, apartemen, dan shopping mall. Pemasukan dari divisi ini membantu cash flow perusahaan, karena ada pemasukan yang rutin setiap bulan (bread and butter income). 

“Karena bidang transaksi office ini seperti rollercoaster—banyak deal yang mudah, ada juga deal yang sulit. Karena memang tenant kontraknya 3 tahun atau 5 tahun, kemudian, kita langsung dapat komisi di depan sehingga income kita bagus. Tapi kalau transaksi kita sedikit, ya jatuh (penghasilannya). Tapi kalau ada property management, cashflow stabil gitu. Strategi ini yang membuat kita bisa melewati masa krisis 1998 itu,” ungkap Bagus Adikusumo.

Keasyikannya semakin menggelora dalam menghadapi rollercoaster sektor properti dan real estate. Apalagi pada tahun 2008, tempatnya bekerja merger dengan Colliers Indonesia.

Seperti diketahui, Colliers merupakan salah satu perusahaan konsultan terbesar di dunia yang bergerak dibidang jasa real estate. Colliers memiliki 501 kantor di 66 negara dan didirikan pertama kali melalui kolaborasi tiga perusahaan jasa properti pada tahun 1976 di Australia.

“Setelah merger, kita membuka divisi namanya Landlord Representation. Peranan Colliers di sini membantu pemilik Gedung kantor untuk mencari penyewa untuk menyewa ruangan kantor hingga tersewa penuh. Jadi, setiap kali perusahaan butuh konsultan untuk membantu mencari gedung kantor, akan dibantu oleh konsultan. Konsultan itu merepresentasikan tenant untuk cari kantornya, termasuk gedung. Colliers Indonesia semakin strong dengan adanya divisi Landlord Representation ini. Karena one stop shopping. Misalnya, semua yang mau masuk ke Gedung A, sudah ada Colliers untuk membantu,” jelas Bagus.

Konsistensi dan loyalitas Bagus pada perusahaan dibuktikan dengan kinerjanya yang gemilang, serta diiringi dengan tumbuhnya minat pada spesialisasi lain, seperti capital market (investment). 

“Sebagai contoh, Anda merupakan wealthy people yang ingin mencari properti-properti yang menarik harganya. Maka, saya bisa membantu Anda. Atau private equity dari luar negeri yang mau cari investasi di sini. Saya bantuin jual-beli gedung kantor, apartemen, shopping mall, dan tanah. Saya belusukan ke tempat-tempat yang keren-keren, yang memiliki pasar yang bagus. Menurut saya, sekarang ini properti secara umum lagi berat karena oversupply, terutama office—demand terbatas. Di sisi lain, ini opportunity buat si occupier untuk mendapatkan deal yang terbaik dan juga opportunity buat yang duitnya banyak karena bisa dapet harga murah, sebab banyak yang lagi butuh jual. Itu harus kita manage sebagai konsultan,” ujar Bagus.

Menurutnya, oversupply perkantoran ini masih menjadi tantangan setelah pandemi COVID-19, di mana tak sedikit perusahaan masih menerapkan kebijakan work from home atau work from anywhere. Namun, Bagus berpandangan, fenomena ini merupakan seni dalam sektor properti. Sebagai konsultan, setiap dinamika yang memengaruhi sektor properti perlu dihadapi dengan strategi yang juga fleksibel.

“Sektor properti ini selalu dinamis, itu yang menarik. Tidak hanya internal, tapi juga eksternalnya, belum market-nya up and down. Karena dinamis ini saya enggak pernah bosen. Challenge yang saya hadapi itu different per deals. At one time, you’re dealing with one very difficult and high demanding client. At another time, I was dealing with a very easy client. If we happen to sell one building, the challenge is how to manage expectation of the seller and the buyer. Kemudian, managing expectation, this is what I like. Because people have different expectation. You have expectation, everybody has expectation. So, when buyer atau seller juga they have expectation. They try to sell or buy at this certain price. Klien, bilang ‘ini my target, ini my budget, cariin dong yang seperti ini atau return oriented 10 persen’. Jadi, karena semua dinamis, itu menyebabkan saya bertahan hampir 27 tahun,” ungkap Bagus.

Di samping itu, konsistensi dan loyalitasnya juga tumbuh karena atasannya, CEO/Managing Director Colliers Indonesia Indonesia Mike Broomell, menerapkan sistem kerja yang seimbang (balance lifestyle). Artinya, pekerjaan dan keluarga diupayakan dapat berjalan harmonis. Hubungan kerja yang terbangun antara Bagus dan Mr. Broomell pun terjalin layaknya sahabat karib, saling mendukung, dan senantiasa mengapresiasi segala pencapaian. Hal itu senada dengan prinsip hidup yang senantiasa Bagus pegang erat, yaitu bagaimana menjaga hubungan baik dengan berfondasikan kejujuran.

“Meski senang dengan dinamisnya pekerjaan dan juga bos saya. Memang yang paling menantang dalam pekerjaan ini adalah bagaimana me-manage client expectation dan client relationship. Karena setiap tenant, setelah 3 atau 5 tahun mereka akan memutuskan perpanjang atau pindah. Dalam prosesnya kita manage expectation—List expiration date itu kita manage. Jadi, karena sudah 27 tahun, kebanyakan repeated customer. Tapi, kita menerapkan you have to stay aggressive, enggak cuma existing client atau existing account, new account juga harus begitu. Makanya, kita intensif membangun networking dan banyak event-event, chamber of commerce—American, English, French, Australian. Saya suka ngumpul sama mereka-mereka, exchanging networking dan exchanging cards,” kata Bagus.

Ia memastikan, hubungan klien Colliers Indonesia dibangun di atas pengalaman, speed to market, dan kepercayaan. Lebih dari 20.000 rekan Colliers Indonesia di seluruh dunia disatukan oleh keinginan dalam memberikan layanan terbaik.

“Saya bekerja dengan penyewa lokal dan internasional, pengembang, pemilik dan investor di sektor publik dan swasta berlandaskan hubungan yang baik. Tugas saya memberikan informasi yang terbaik kepada klien-klien kita. Kami mempertemukan seller dan buyer. Kami manage prosesnya, sampai happy ending, tanda tangan akta jual-beli. Tugas saya juga membantu bank dengan masalah NPL (Non-Performing Loan). Kalau loan-nya tidak performing, otomatis mesti diambil alih atau diambil dong asetnya. Kita menjaga me-manage ketiganya,” urai Bagus Adikusumo.

Prospek gedung perkantoran

Berdasarkan pengalamannya, Bagus menganalisis, banyak multinational company akan masuk ke green building. Dengan demikian, otomatis local developers harus bangun gedung yang eco-friendly. 

“Kalau eco-friendly itu otomatis material pembangunan memang recyclable. Misalnya, menggunakan sistem pemanfaatan air hujan untuk siram tanaman, jadi enggak perlu air khusus (baru). Kemudian, gedung mulai enggak ada resepsionis di depan, sudah mulai tap-tap saja pakai kartu. Ini bisa menjadi peluang yang bisa ditangkap,” ujar Bagus.

PropertyGuru Indonesia Property Awards 2023

Bagus juga merupakan salah satu juri dalam ajang PropertyGuru Indonesia Property Awards ke-9, yang akan diselenggarakan pada Jumat, 15 September 2023 di The Ritz-Carlton Jakarta, Pasific Place. PropertyGuru Indonesia Property Awards merupakan penghargaan tertinggi di industri real estate Indonesia sejak tahun 2015. Ia memastikan, daftar kandidat peraih PropertyGuru Indonesia Property Awards dinilai secara transparan dan kredibel dengan melihat aspek inovasi, estetika, legalitas, dan manfaat yang diberikan oleh pengembang.

“Di ajang ini, kita menyaring macam-macam property type. Kemudian, kita memilihkan mana yang bisa ikut dan kemungkinan menang di tingkat Asia. Di empat tahun terakhir ini, sudah mulai banyak Pengembang Indonesia menang di tingkat Asia, khususnya di kategori Best Office Building, Best Apartment High-End Residential, dan Best Five Star Hotel. Dari Indonesia sudah banyak yang memberikan kontribusi. Penghargaan ini enggak sembarangan memberikan nilai. Kita menjamin kualitasnya juga, karena menilai investasinya, kualitas, pricing konstruksinya dan timing-nya. Artinya, termasuk di dalamnya ada legalitasnya. Pasti bagi pemenang, image dan prestige mereka dapatkan,” ujar Bagus.

Ia juga menambahkan, bahwa saat ini investor asing di sektor properti menunggu kepastian kebijakan pemerintah yang akan berencana memindahkan ibu kota dari DKI Jakarta ke Ibu Kota Nusantara (IKN) di Kalimantan Timur. Sebab apabila seluruh kantor pusat pemerintahan pindah, maka akan berimplikasi pada kegiatan bisnis swasta atau perkantoran.