Penilaian Nilai Jual Objek Pajak PBB P5L

Penilaian Nilai Jual Objek Pajak PBB P5L

Penilaian Nilai Jual Objek Pajak PBB P5L. Untuk menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang terutang atas seorang Penanggung Pajak, terdapat beberapa komponen perhitungan yang diperhitungkan terlebih dahulu. Komponen paling utama adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang menjadi dasar pengenaan PBB. Penentuan NJOP, terutama untuk PBB P5L dilakukan melalui dua cara, yakni melalui penilaian serta melalui penetapan secara langsung oleh pemerintah. Bagaimana prosesnya?

1. Penilaian untuk Menentukan NJOP

Penilaian PBB adalah kegiatan untuk menentukan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB P5L. Penilaian PBB dilakukan oleh pegawai DJP yang menjabat Fungsional Penilai PBB atau oleh petugas penilai yang dikenal dengan sebutan Penilai. Penilaian PBB ini dapat dilakukan dengan peninjauan ke objek pajak PBB/penilaian lapangan atau tanpa peninjauan/penilaian kantor. Berikut jenis – jenis pendekatan dalam melakukan penilaian PBB:

a. Pendekatan Data Pasar

Pendekatan penilaian dengan menggunakan data transaksi atau penawaran atas objek yang sebanding dengan objek PBB yang akan dinilai. Data – data tersebut nantinya akan dilakukan perbandingan dan penyesuaian nilai. Tahapan yang dilakukan Penilai dalam penilaian PBB dalam menggunakan pendekatan data pasar yakni:

1) Penilai mengumpulkan data objek pembanding.

Data pembanding setidaknya terdiri dari tiga objek, yang memiliki kriteria:

– Terkini;

– Lokasi berdekatan dengan lokasi objek pajak;

– Transaksi atau penawaran terjadi secara wajar;

2) Penilai melakukan penyesuaian nilai antara objek pembanding dengan objek pajak PBB dengan memperhitungkan faktor pembanding dan dengan metode pembobotan, diantaranya:

– Lokasi;

– Keadaan fisik;

– Jenis penggunaan;

– Luas.

3) Penilai menghitung NJOP dengan menghitung nilai rata – rata dari nilai objek pembanding yang telah disesuaikan.

Pendekatan data pasar ini digunakan untuk menilai objek pajak PBB yang berupa permukaan bumi berupa tanah pada semua sektor PBB, kecuali untuk areal produktif perhutanan – hutan alam dan areal tidak produktif perhutanan.

b. Pendekatan Biaya

Pendekatan penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya dilakukan untuk dua jenis objek pajak PBB, yakni pengembangan bumi berupa tanaman dan bangunan. Untuk menilai pengembangan bumi berupa tanaman dilakukan dengan menggunakan perhitungan biaya investasi tanaman (BIT) yang dikeluarkan, yakni seluruh biaya tenaga kerja, bahan, dan alat yang diinvestasikan untuk pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman.

BIT ditetapkan setiap tahun oleh DJP dengan pertimbangan jenis tanaman, umur tanaman, dan lokasi objek pajak. Pendekatan biaya dengan menggunakan BIT ini digunakan untuk menentukan NJOP dari tanaman yang menjadi bagian dari areal produktif PBB sektor perkebunan dan sektor perhutanan – hutan tanaman.

Yang kedua untuk menilai bangunan yang berada di hampir seluruh sektor PBB, dilakukan dengan menggunakan estimasi biaya dikurangi dengan penyusutan. Estimasi biaya terdiri dari

‘biaya pembangunan baru’ dan ‘biaya penggantian baru’. Biaya pembangunan baru adalah biaya untuk membangun suatu objek baru yang sama atau identik dengan objek pajak PBB yang dilakukan penilaian. Sedangkan biaya penggantian baru adalah estimasi biaya untuk membangun suatu objek baru yang fungsinya sama dengan objek pajak PBB yang dilakukan penilaian. Keduanya dihitung berdasarkan harga pasar pada tanggal 1 Januari tahun pajak.

Adapun bangunan yang dinilai dikelompokkan menjadi dua jenis, yakni bangunan umum dan bangunan khusus. Bangunan umum adalah bangunan yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang umum digunakan, contohnya kantor, pabrik, dan gudang. Bangunan khusus adalah bangunan yang memiliki jenis konstruksi, material pembentuk, dan/atau penggunaan yang khusus, contohnya pipa, tangki, jalan tol, dan kilang.

Untuk menilai bangunan umum, Penilai menggunakan teknik meter persegi, yakni perhitungan estimasi biaya berdasarkan harga per unit luas atau volume. Sedangkan untuk menilai bangunan khusus, Penilai menggunakan teknik survei kuantitas, yakni berdasarkan rincian kuantitas dan harga satuan pekerjaan. Terakhir, untuk menghitung penyusutan, Penilai menggunakan metode umur efektif yang mempertimbangkan tahun pajak, tahun dibangun, dan tahun direnovasi berdasarkan formula tertentu.

c. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan penilaian dengan cara mengkapitalisasi pendapatan yang dihasilkan oleh objek pajak dalam satu tahun sebelum tahun pajak ia dinilai. Beberapa objek pajak yang menggunakan pendekatan ini dalam menghitung NJOP adalah:

– Objek pajak berupa tanah pada areal produktif perhutanan PBB sektor perhutanan – hutan alam;

– Objek pajak berupa tubuh bumi pada PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi, sektor pertambangan untuk pengusahaan panas bumi, dan sektor pertambangan mineral dan batubara;

– Objek pajak berupa perairan yang pada PBB sektor lainnya yakni usaha perikanan tangkap dan usaha pembudidayaan ikan;

Untuk penilaian dengan pendekatan pendapatan, NJOP dihitung dengan cara mengalikan pendapatan kotor ataupun pendapatan bersih dengan angka kapitalisasi, yakni angka tertentu yang ditetapkan oleh DJP untuk masing – masing sektor.

2. Penetapan NJOP oleh Dirjen Pajak

Selain melalui penilaian, NJOP juga dapat ditetapkan secara jabatan oleh Dirjen Pajak untuk beberapa jenis objek pajak melalui Keputusan Dirjen Pajak. Dalam Keputusan Dirjen Pajak ini, ditetapkan NJOP/m2 yang nantinya akan dikalikan dengan luas ataupun komponen lain yang diperlukan dalam penghitungan NJOP. Apabila telah ditetapkan dalam Keputusan Dirjen Pajak, Penilai tidak perlu melakukan penilaian untuk menentukan NJOP suatu objek pajak dan dapat langsung menggunakan NJOP/m2 yang ditetapkan Dirjen Pajak. Beberapa objek pajak yang NJOP/m2 nya ditetapkan oleh Dirjen Pajak yakni:

– Objek Pajak PBB berupa tanah pada areal tidak produktif perhutanan dan areal perlindungan dan konservasi perhutanan pada PBB sektor perhutanan – hutan alam;

– Objek pajak PBB berupa perairan pada sektor pertambangan minyak dan gas bumi, sektor pertambangan untuk pengusahaan panas bumi, serta sektor pertambangan mineral dan batubara;

– Objek pajak berupa tubuh bumi yang belum memiliki hasil produksi atau masih dalam tahap eksplorasi pada PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi, sektor pertambangan untuk pengusahaan panas bumi, serta sektor pertambangan mineral dan batubara;

– Objek pajak berupa perairan yang digunakan untuk usaha perikanan tangkap dan usaha pembudidayaan ikan yang belum memiliki hasil produksi pada PBB sektor lainnya;

– Objek pajak berupa perairan yang digunakan selain untuk usaha perikanan tangkap dan usaha pembudidayaan ikan pada PBB sektor lainnya.

Terakhir, Keputusan Dirjen Pajak nomor 185 tahun 2020 menjadi peraturan yang mengatur nominal penetapan NJOP/m2 untuk objek pajak diatas. Selain mengatur penetapan NJOP/m2 untuk objek tertentu, peraturan tersebut juga mengatur berbagai hal mengenai PBB P5L seperti angka kapitalisasi, biaya investasi tanaman, hingga harga jual uap dan listrik untuk sektor panas bumi.