Cara Hitung Pajak Jual Beli Rumah
Pajak.com, Jakarta – Bagi Anda yang ingin membeli sebuah rumah, selain menyiapkan uang untuk membelinya, Anda juga harus mempersiapkan uang lebih untuk membayar pajak rumah tersebut. Pajak jual beli rumah sendiri merupakan biaya tambahan yang dikenakan atas pembelian unit rumah maupun properti lainnya yang harus Anda bayarkan. Lantas, apa saja pajak yang harus ditanggung penjual dan pembeli rumah serta bagaimana cara hitung pajak jual beli rumah? Dikutip dari berbagai sumber, berikut ulasan lengkapnya.
Pajak yang ditanggung penjual rumah
Secara umum, sebagai seorang penjual Anda akan dibebankan dengan dua jenis pajak yang tergabung dalam hitungan pajak jual beli rumah. Kedua jenis pajak tersebut adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan juga Pajak Bumi Bangunan (PBB).
- Pajak Penghasilan (PPh)
Sebagai salah satu pajak jual beli rumah yang dibebankan kepada penjual, PPh merupakan sebuah pajak yang wajib untuk ditanggung jika Anda berencana untuk menjual rumah. Ketentuan tentang PPh ini diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016. Dalam Peraturan Pemerintah (PP) tersebut terdapat ketentuan mengenai Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.
Sebagai seorang penjual rumah, perlu dipahami bahwa setiap penghasilan yang Anda dapatkan setelah menjual rumah perlu dikenakan PPh yang masuk ke dalam kategori pajak jual beli rumah. Biasanya, besaran yang dibebankan untuk PPh sebagai pajak jual beli rumah adalah 2,5 persen dari harga penjualan rumah. Perlu diingat juga bahwa PPh yang dibebankan kepada Anda sebagai penjual harus wajib terlunasi sebelum Akta Jual Beli diterbitkan.
Sebagai contoh, Pak Aldino menjual sebuah rumah dengan luas tanah 700 meter persegi dan luas bangunan 200 meter persegi dengan harga Rp 800 juta. Untung menghitung PPh adalah 2,5 persen x harga jual bangunan dan tanahnya. Maka, PPh yang harus dibayarkan adalah Rp 20 juta (2,5 persen x Rp 800 juta)
- Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Selain PPh, elemen pajak lainnya yang tergabung dalam pajak jual beli rumah untuk penjual adalah Pajak Bumi Bangunan atau PBB. Sama seperti PPh, PBB juga bersifat wajib untuk ditanggung oleh penjual. Kewajiban penjual untuk membayarkan pajak jual beli rumah yang satu ini dibebankan sebelum terjadinya prosesi serah terima atas rumah, bangunan, atau tanah yang telah terjual.
Mengingat PBB yang sifatnya perlu dibayarkan setiap tahun, PBB yang perlu dibayarkan oleh penjual sebagai elemen pajak jual beli rumah adalah pajak yang tertagih pada tahun transaksi dan tahun berikutnya akan dibebankan oleh pemegang hak atas transaksi jual beli rumah tersebut. Perhitungan pembayaran Pajak Bumi Bangunan memiliki nilai persentase sebesar 0,5 persen dari nilai jual kena pajak atau Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang dikali dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau nilai jual objek pajak dari rumah tersebut.
Sebagai contoh, Ibu Nessia memiliki rumah di Ulujami, Jakarta Selatan dengan luas bangunan 200 meter persegi dan luas tanah 300 meter persegi. NJOP bumi dan bangunan sebesar Rp 2 juta per meter persegi. Berikut tarif dan cara hitung pajak jual beli rumah atau PBB terutang yang harus dibayar.
NJOP bangunan = 200 x Rp 2 juta = Rp 400 juta
NJOP bumi = 250 x Rp 2 juta = Rp 500 juta
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = Rp 400 juta + Rp 500 juta = Rp 900 juta
NJOPTKP = Rp12 juta
NJKP = NJOP – NJOTKP = Rp 900 juta – Rp 12 juta = Rp 888 juta (berarti NJKP 20 persen)
NJKP 20 persen x Rp 888 juta = Rp 177.600.000
PBB yang terutang = 0,5 persen x Rp 177.600.000 = Rp 888.000
- Biaya notaris
Jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di wilayah rumah Anda berada, diperlukan ketika melakukan transaksi penjualan rumah karena sebagian besar notaris telah memiliki biaya baku yang telah ditetapkan pemerintah.
Biaya notaris adalah tanggungan setiap penjual rumah. Meski demikian, hal ini dapat Anda negosiasikan dengan pembeli sebagai tanggung jawab bersama. Pembagian tanggung jawab notaris ini akan mengurangi beban biaya administrasi yang harus dibayarkan oleh penjual karena ditanggung bersama dengan pembeli.
Pajak yang ditanggung pembeli
Sebagai pembeli, Anda pun tetap memiliki kewajiban untuk membayar pajak jual beli rumah. Secara umum ada dua elemen pajak yang dapat dikaitkan sebagai pajak jual beli rumah yang dibebankan oleh pembeli. Kedua jenis pajak tersebut adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Ketika Anda telah berhasil menyelesaikan transaksi jual beli rumah dan memiliki hak atas rumah atau bangunan tersebut, maka Anda akan mendapatkan pajak jual beli rumah dalam bentuk BPHTB. Penerapan BPHTB sebagai pajak jual beli rumah ini terjadi karena hak yang Anda peroleh dalam kepemilikan tanah atau bangunan tersebut termasuk ke dalam peristiwa hukum. Besaran pajak jual beli rumah dari BPHTB adalah 5 persen dari nilai perolehan objek pajak atas rumah tersebut.
Sebelum menghitung BPHTB, Anda perlu mengetahui besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) terlebih dahulu. Besaran NPOPTKP sendiri ditetapkan paling rendah di angka Rp 60 juta untuk setiap Wajib Pajak.
Contoh, Anda akan membeli rumah di Kapuk senilai Rp 215 juta. BPHTB-nya adalah jumlah harga penjualan rumah dikurangi NPOPTKP dikali 5 persen.
Rp 215.000.000,00 – Rp 60.000.000 = Rp 155.000.000
Rp 155.000.000,00 x 5 persen = Rp 7.750.000
- Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Sebagai pembeli rumah, Anda pun terhitung sebagai seorang konsumen. Maka dari itu, dari PPN akan dibebankan kepada Anda sebagai salah satu elemen pajak jual beli rumah untuk pembeli. Meskipun begitu, PPN ini tidak dibebankan oleh Anda sebagai pembeli secara langsung. Pajak jual beli rumah satu ini akan disetor oleh penjual rumah dengan tambahan dari nilai jual rumah yang telah disetujui.
Jika Anda membeli rumah dari developer, maka akan ada tarif PPN dengan besaran kurang lebih 11 persen yang akan ditambahkan dari nilai rumah yang akan Anda beli. Misalnya harga jual rumah adalah Rp 500 juta, maka PPN-nya sebesar Rp 55 juta (Rp 500 juta x 11 persen).
Comments