Pajak.com, Jakarta – Melalui Undang-Undang (UU) Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD), pemerintah resmi menaikkan tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Namun, kali ini Pajak.com akan fokus mengulas PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang dikelola oleh pemerintah daerah, meliputi tarif dan cara perhitungannya. Seperti diketahui, di Indonesia ada pula PBB yang dihimpun oleh pemerintah pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak (DJP), yakni PBB-P3, yakni dengan lingkup sektor perkebunan, kehutanan, dan pertambangan.
Definisi
Berdasarkan UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRB), PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Adapun pengertian bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah kabupaten/kota. Sedangkan yang dimaksud bangunan adalah konstruksi teknis yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan/atau laut.
Objek PBB
Perlu dipahami, PBB-P2 tidak hanya dikenakan pada lahan yang didirikan sebuah bangunan (rumah atau gedung) saja. Ada beberapa objek yang dikenakan PBB dari masing-masing objek, yaitu:
- Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan, seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks bangunan.
- Jalan tol.
- Kolam renang.
- Pagar mewah.
- Tempat olahraga.
- Galangan kapal dan dermaga.
- Taman mewah.
- Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak.
Objek yang bebas PBB-P2
Objek yang tidak dikenakan PBB-P2 adalah yang digunakan oleh pemerintah daerah untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan, antara lain tempat ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, kebudayaan nasional, kuburan, peninggalan purbakala, hutan wisata, hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
Dasar Pengenaan dan Cara Menghitung PBB-P2
Sebelum memahami bagaimana cara menghitung PBB, perlu dipahami dasar pengenaan PBB, meliputi tarif PBB dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah atau bangunan terkait.
Apa itu NJOP?
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau senilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Sebagai catatan, NJOP ditentukan oleh Kementerian Keuangan (Kemenkeu) dan NJOP setiap daerah pun berbeda-beda—tergantung faktor yang memengaruhi, seperti lokasi, peruntukan, pemanfaatan serta kondisi lingkungan di sekitarnya.
Apa itu NJOPTKP?
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 67/PMK.03/20211 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) adalah batas nilai jual objek pajak yang tidak kena pajak. Artinya, untuk mengetahui berapa besar PBB terlebih dahulu harus dikurangkan dengan NJOPTKP terlebih dahulu.
Besar NJOPTKP terbaru diatur dalam PMK Nomor 23/PMK.03/2014 ditetapkan sebesar Rp 12.000.000.
Tarif PBB
Merujuk Pasal 41 UU HKPD, besar tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen atau naik dari aturan sebelumnya, yakni sebesar 0,1 persen—0,3 persen. Sedangkan tarif PBB-P2 berupa lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan lainnya yang akan ditetapkan terlebih dahulu dengan peraturan daerah (perda) di masing-masing daerah.
Rumus PBB
- PBB = tarif 0,5 persen dikali Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
- Rumus NJKP = 40 persen x (NJOP- NJOPTKP). Sebagai catatan, 40 persen apabila lebih dari Rp 1.000.000.000 dan 20 persen apabila kurang dari nilai itu.
- Dengan kata lain, nilai PBB = 0,5 persen x 40 persen x NJKP.
Contoh perhitungan PBB
PT GES memiliki lahan di daerah DKI Jakarta dengan area tanah seluas 1.000 meter persegi dan luas bangunan 800 meter persegi. Diketahui NJOP tanah per meter di daerah itu adalah Rp 5.000.000 dan harga bangunan per meter Rp 1.000.000. Berikut adalah langkah-langkah cara menghitung PBB-P2:
- Langkah pertama, hitung NJOP bumi dan bangunan. Bumi = 1.000 x Rp 5.000.000 = Rp 5.000.000.000. Bangunan= 800 x Rp 1.000.000 = Rp 800.000.000. NJOP bumi bangunan = Rp 5.000.000 + Rp 800.000.000 = Rp 5.800.000.000.
- Langkah kedua, hitung NJKP, yakni 40 persen x Rp 5.800.000-12.000.000 = Rp 2.315.200.000.
- Langkah ketiga, hitung PBB = 0,5 persen x Rp 2.315.200.000 = Rp 11.576.000. Dengan demikian, setiap tahunnya PT GES harus membayar PBB-P2 sebesar Rp 11.576.000.
