Aturan baru PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) tertuang dalam PMK 61/PMK.03/2022. Diterbitkannya PMK tersebut sebagai respon dari perubahan tarif PPN 11 persen sesuai amanat Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (HPP).
PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) bukan pajak yang baru tetapi telah ada sejak 1995. Dalam PMK 61/PMK.03/2022 dijelaskan bahwa tarif efektif PPN yang dikenakan atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) sebesar 2,2 persen yang berasal dari tarif PPN umum 11 persen dikali 20 persen sebagai Dasar Pengenaan Pajak (DPP) dari biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan, kecuali biaya perolehan tanah. Tarif tersebut berbeda dengan aturan sebelumnya yang terdapat pada PMK 163/PMK.03.2012 bahwa tarif efektif PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) sebesar 2 persen, karena tarif PPN umumnya masih sebesar 10 persen.
Adanya PPN atas kegiatan membangun sendiri tidak serta merta dikenakan kepada seluruh bangunan yang dibangun. Tetapi ada beberapa kriteria bangunan yang dikenakan PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) yang turut diatur dalam PMK 61/PMK.03/2022. Kriteria tersebut diantaranya yaitu bangunan yang dibangun untuk tujuan tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas lahan minimal 200 m2 dan konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan atau baja. Sehingga dapat diartikan jika Anda melakukan kegiatan membangun sendiri dengan luas bangunan kurang dari 200 m2 maka Anda tidak wajib membayar PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri.
Selain itu, dalam PMK 61/PMK.03/2022 juga diatur bahwa PPN atas kegiatan membangun sendiri dikenakan pada bangunan yang dibangun secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sepanjang tidak lebih dari dua tahun. Sehingga jika proses pembangunan lebih dari dua tahun maka dianggap sebagai kegiatan membangun bangunan yang terpisah, sepanjang memenuhi ketentuan.
Ilustrasi kegiatan membangun sendiri yang dikenakan PPN dan tidak dikenakan PPN.
1. Tuan X seorang pengusaha, membangun sendiri rumah tinggalnya. Pembangunan dilakukan secara sekaligus di mulai pada Juli 2022 dengan luas 100 m2. Biaya yang dihabiskan senilai Rp250 juta. Atas kegiatan tersebut tidak terutang PPN karena luas bangunannya di bawah 200 m2.
2. Nyonya Y seorang pegawai bank, membangun sendiri rumah tinggalnya. Pembangunan dilakukan secara sekaligus di mulai pada Oktober 2022 dengan luas 350 m2. Biaya yang dihabiskan senilai Rp950 juta. Atas kegiatan tersebut terutang PPN karena luas bangunannya lebih dari 200 m2. Perhitungan PPN terutangnya sebagai berikut :
PPN KMS = 2,2% x Biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan
= 2,2% x Rp950.000.000
= Rp 20.900.000
Atau dapat juga dilakukan perhitungan sebagai berikut :
PPN KMS = Tarif PPN x Dasar Pengenaan Pajak
= Tarif PPN x (20% x Biaya yang dikeluarkan untuk membangun
bangunan)
= 11% x (20% x Rp950.000.000)
= 11% x Rp190.000.000
= Rp20.900.000
Setelah menghitung jumlah PPN terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri, wajib pajak harus menyetorkan atau membayar pajak terutang tersebut menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) ke bank persepsi atau kantor pos terdekat paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Sehingga dapat diartikan pembayaran PPN yang terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri dilakukan setiap bulan yang di mulai saat bangunan tersebut dibangun sampai selesai dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sesuai jumlah biaya yang dikeluarkan pada setiap bulannya.
Seperti mekanisme pada umumnya setelah melakukan penyetoran atau pembayaran pajak maka wajib pajak harus melakukan pelaporan pajak. Dalam PMK 61/PMK.03/2022 dijelaskan bahwa orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dan telah dikukuhkan sebagai pengusaha kena pajak (PKP) wajib melaporkan penyetoran PPN dalam surat pemberitahuan (SPT) masa PPN ke kantor pelayanan pajak (KPP) terdaftar paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Sedangkan orang pribadi atau badan non-PKP dianggap telah melakukan pelaporan sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.
