Dalam setahun terakhir, banyak pemerintah daerah di Indonesia menghadapi tekanan fiskal yang semakin berat akibat penurunan anggaran Transfer ke Daerah (TKD). Sejak implementasi UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, struktur TKD mengalami penataan besar-besaran. Beberapa skema transfer seperti Dana Alokasi Umum (DAU) berbasis formula kebutuhan dan kapasitas fiskal, pengetatan Dana Bagi Hasil (DBH), serta penajaman Dana Alokasi Khusus (DAK) pada sektor prioritas nasional membuat ruang fiskal sejumlah daerah menyempit. Kondisi ini memaksa pemerintah daerah menyesuaikan APBD secara signifikan untuk menutup kekurangan pendanaan layanan publik.
Dampaknya terasa nyata pada tahun anggaran 2025 saat Presiden Prabowo menekan inpres 1 Tahun 2025 tentang Efisiensi Belanja dalam Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah Tahun Anggaran 2025. Berbagai daerah melaporkan defisit struktural APBD, penundaan program nonprioritas, hingga pengurangan belanja pelayanan dasar. Dalam situasi tersebut, pemerintah daerah memilih strategi cepat dengan cara menaikkan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).
Kenaikan tarif dan pembaruan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terjadi hampir bersamaan di banyak kota besar—Jakarta, Bandung, Surabaya, Batam, Denpasar, Pati, hingga Makassar—dengan lonjakan yang pada beberapa kasus mencapai 100% hingga 200%. Kasus terparah terjadi di Pati yang menyebabkan demo besar hingga tuntutan pemakzulan Bupati Pati.
Langkah ini segera memicu polemik publik. Warga menilai kenaikan PBB terlalu drastis di tengah pemulihan ekonomi yang belum merata, sementara pemerintah daerah berargumen bahwa revisi NJOP merupakan konsekuensi logis dari ketentuan UU HKPD yang mengharuskan penyesuaian nilai properti secara periodik untuk keadilan fiskal. Tak sedikit kepala daerah yang secara terbuka menyatakan kenaikan PBB-P2 adalah pilihan terakhir untuk menutupi turunnya TKD yang selama ini menjadi tumpuan pendanaan utama daerah.
Namun polemik besar terkait kenaikan PBB-P2 justru membuka kembali diskusi apakah daerah sudah memaksimalkan seluruh potensi objek pajak yang diatur dalam UU HKPD atau hanya bertumpu pada dana TKD. Salah satu objek yang kerap luput adalah menara telekomunikasi. Infrastruktur vital ini menjamur seiring ekspansi jaringan seluler dan kebutuhan internet nasional. Di berbagai daerah, ribuan menara berdiri di atas tanah sewa atau tanah pribadi, tetapi belum seluruhnya terdata secara optimal dalam basis pajak PBB-P2. Alih-alih menaikkan tarif PBB-P2, penerimaan PBB-P2 pemda masih dapat ditingkatkan lagi melalui ekstensifikasi untuk mendukung pencapaian target pada tahun-tahun mendatang. Ekstensifikasi objek PBB-P2 seperti menara telekomunikasi atau Base Transceiver Station (BTS) dapat menyumbang pundi-pundi penerimaan daerah.
Selama ini, menara BTS di banyak kabupaten/kota belum termasuk dalam lingkup objek pengenaan PBB-P2. Padahal, menara BTS bukan objek yang dikecualikan dari pengenaan PBB-P2 sebagaimana tercantum dalam Pasal 38 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Jadi, dalam hal ini pengenaan untuk objek atas menara dapat dibebankan kepada pemilik objek tersebut.
Menara BTS termasuk dalam kategori bangunan yaitu konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap di atas permukaan bumi. Objek tersebut dimiliki, dikuasai, dan dimanfaatkan oleh perusahaan penyedia jasa infrastruktur telekomunikasi terbesar di Indonesia yaitu PT Dayamitra Telekomunikasi Tbk. (Mitratel), PT Tower Bersama Infrasturktur Tbk., dan PT Sarana Menara Nusantara Tbk. untuk mencari keuntungan.
Berdasarkan data publik ekspos yang dilaporkan dalam laman Bursa Efek Indonesia, Mitratel pada triwulan 1 tahun 2025 melaporkan jumlah menara yang dikuasai sebanyak 39.593 menara, sedangkan PT Tower Bersama Infrasturktur Tbk. dan PT Sarana Menara Nusantara Tbk. mempunyai menara pada periode yang sama secara berturut-turut sebanyak 23.956 dan 35.825 menara. Jumlah ini sangat signifikan untuk menjadi basis objek pengenaan PBB-P2 pemda kabupaten/kota.
Luputnya menara BTS dari pengenaan PBB-P2 oleh pemerintah daerah karena ada kendala terkait aspek teknis dan kompetensi penilai di pemerintah daerah dalam melakukan penilaian dan penentuan NJOP. Bacaan dan referensi dalam melakukan penilaian menara pun jarang ditemui sehingga penilai di pemerintah daerah kurang memahami metode untuk menetapkan NJOP-nya.
Secara teknis, menurut UU Nomor 1 tahun 2022, perhitungan PBB-P2 dimulai dari menentukan dasar pengenaannya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk tanah dan bangunan. NJOP dapat diperoleh dari kegiatan penilaian. Selanjutnya NJOP dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang ditetapkan paling sedikit Rp10.000.000,00 untuk setiap wajib pajak. Kemuadian menghitung Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang ditetapkan paling rendah 20% hingga tertinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Langkah terakhir dikalikan tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5%.
Sedangkan untuk tata cara penilaian menara BTS sudah diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Nomor 378/KN/2017 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Bangunan Menara Telekomunikasi dan/atau Penyiaran. Namun, penggunaannya masih sebatas untuk internal penilai pemerintah di DJKN sehingga belum diedukasi secara menyeluruh kepada pegawai pajak di daerah.
Penilaian menara telekomunikasi untuk menentukan NJOP dilakukan melalui pendekatan biaya yang melibatkan perkiraan nilai objek penilaian dengan menghitung total biaya untuk mendapatkan objek penilaian atau penggantinya pada saat penilaian. Setelah itu, biaya tersebut dikurangi dengan memperhitungkan penyusutan fisik atau teknis, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.
Sebagai perhitungan kasarnya, NJOP menara telekomunikasi dapat berkisar Rp1.000.000.000,00 per menara berdasarkan laporan penilaian milik Mitratel tahun 2021. Anggap saja nilai tanahnya tidak signifikan. Jadi untuk perhitungan NJOP dikurangi NJOPTKP didapatkan nilai Rp990.000.000,00. Kemudian, untuk NJKP dihitung dengan Rp990.000.000,00 x 20% diperoleh sebesar Rp198.000.000,00. Dikalikan tarif PBB-P2 maksimal 0,5% diperoleh pajak terutang Rp198.000,00 tiap menara.
Dengan jumlah menara yang mencapai ratusan ribu unit secara nasional, potensi penerimaan PBB-P2 dari sektor ini sebenarnya sangat besar. Jika diasumsikan hanya 30% dari total menara di Indonesia yang terletak di wilayah suatu kabupaten/kota dan benar-benar masuk ke dalam basis pajak, maka potensi minimal dapat dihitung secara sederhana. Misalnya, dari sekitar 100.000 menara milik tiga perusahaan besar penyedia infrastruktur telekomunikasi, terdapat 30.000 menara yang dapat menjadi objek pajak aktif. Dengan estimasi pajak terutang sekitar Rp198.000,00 per menara, potensi penerimaan PBB-P2 yang dapat dipetik pemda di Indonesia mencapai Rp5,94 miliar per tahun. Angka ini tentu akan lebih besar jika pemerintah daerah memperhitungkan nilai tanah.
Namun demikian, tantangan utama bukanlah terletak pada kecil atau besarnya potensi, melainkan ketidakteraturan data antara pemerintah daerah dan perusahaan pemilik menara. Banyak daerah masih mengandalkan data manual dari Dinas Komunikasi dan Informatika, yang tidak selalu sinkron dengan data inventarisasi internal perusahaan. Selain itu, beberapa menara berada di atas tanah sewa jangka pendek sehingga sering kali tidak terdeteksi sebagai objek pajak yang berdiri permanen. Kondisi ini menyebabkan banyak pemerintah daerah mengabaikan potensi penerimaan dari menara BTS dan lebih memilih menempuh jalan pintas dengan menaikkan tarif PBB-P2.
Oleh karena itu, ekstensifikasi PBB-P2 terhadap menara telekomunikasi harus ditempatkan sebagai strategi fiskal yang berbasis data, adil, dan berkelanjutan. Pemerintah daerah dapat memulai dengan membangun mekanisme data matching antara Bappenda, Diskominfo, dan penyedia menara untuk memastikan seluruh menara terdaftar secara resmi. Selanjutnya, edukasi teknis penilaian NJOP melalui kerja sama dengan DJKN perlu diperluas agar pegawai pajak di daerah mampu melakukan penilaian bangunan menara secara benar. Dengan langkah-langkah tersebut, pemda dapat meningkatkan PAD secara signifikan tanpa membebani masyarakat dan tanpa menimbulkan gejolak seperti yang terjadi akibat kenaikan PBB yang mencapai ratusan persen.
Daftar Pustaka
Keputusan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Nomor 378/KN/2017, Pub. L. No. 378/KN/2017 (2017). tentang Petunjuk Teknis Penilaian Bangunan Menara Telekomunikasi dan/atau Penyiaran.
KJPP Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti, dan Rekan. (2021). Laporan Penilaian Aset 4000 Menara Telekomunikasi Milik PT Dayamitra Telekomunikasi Tbk. https://www.idx.co.id/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/202109/675cb82fda_17aaa9acf1.pdf
PT Dayamitra Telekomunikasi Tbk. (2025). Materi Publik Ekspos Tahunan 2025 PT Dayamitra Telekomunikasi Tbk. https://www.idx.co.id/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/202505/fbae728887_e5633b2954.pdf
PT Tower Bersama Infrasturktur Tbk. (2025). Materi Publik Ekspos Tahunan 2025 PT Tower Bersama Infrasturktur Tbk. https://www.idx.co.id/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/202506/d6c92a295e_0d4d637024.pdf
PT Sarana Menara Nusantara Tbk. (2025). Materi Publik Ekspos Tahunan 2025 PT Sarana Menara Nusantara Tbk. https://www.idx.co.id/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/202509/22d8dd5eb7_25027b6b6f.pdf
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022, Pub. L. No. Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2022, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6757 (2022).
*)Tulisan ini merupakan opini pribadi penulis dan tidak mencerminkan pandangan atau kebijakan redaksi Pajak.com. Pajak.com tidak bertanggung jawab atas segala bentuk kerugian, tuntutan, atau konsekuensi lain yang timbul akibat penggunaan informasi dalam artikel ini.
Comments