Optimalisasi PAD: Mengubah Bangunan Kosong jadi Aset Produktif
Pernahkah anda menemukan gedung kosong di lingkungan tempat tinggal anda? Pada setiap kota pasti terdapat paling tidak satu bangunan tinggi yang ada di pinggir jalan utama namun proses pembangunannya tidak dilanjutkan lagi. Jika dilihat sekilas, proyek mangkrak ini cukup mengganggu estetika lingkungan, terlebih jika letaknya di tengah kota.
Bangunan-bangunan kosong ini cenderung tidak terawat dan sering menjadi lahan bagi sampah, vandalisme, maupun kegiatan ilegal. Berdasarkan Konferensi Pers Jakarta Property Market Outlook Tahun 2024, Jakarta tercatat sebagai kota dengan tingkat kekosongan gedung tertinggi di Asia Pasifik.
Fenomena kosongnya banyak properti ini bukan hanya mencerminkan ketidakseimbangan pasar namun juga menimbulkan dampak negatif terhadap estetika kota dan pertumbuhan ekonomi lokal. Namun, keberadaan bangunan kosong dapat menjadi peluang untuk meningkatkan pendapatan daerah.
Dengan kebijakan yang tepat, pemerintah daerah dapat mengubah properti-properti tidak produktif ini menjadi aset yang memberikan nilai ekonomi dan sosial. Salah satu langkah yang telah diterapkan di berbagai negara untuk mencapai tujuan tersebut adalah kebijakan pajak atas bangunan kosong.
Apa itu vacancy tax?
Pajak atas bangunan kosong atau biasa disebut vacancy tax adalah pajak kepemilikan atas properti, baik komersial atau residensial, yang tidak dihuni atau kosong, untuk jangka waktu tertentu. Pajak ini mulai dikenal pada tahun 1982 di Amerika Serikat. Tujuan utama dari kebijakan ini adalah untuk mengoptimalkan penggunaan lahan dan mengurangi spekulasi properti.
Vacancy tax akan mendorong pemilik properti untuk segera memanfaatkan lahannya secara produktif, baik dengan menyewakan, menjual, atau mengembangkan properti tersebut. Karena jika dibiarkan kosong dalam jangka waktu lama akan dikenakan pajak lebih besar dari yang seharusnya. Selain itu, vacancy tax juga dapat menekan spekulasi properti, yakni pembelian properti hanya untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga di masa depan.
Sehingga secara tidak langsung penerapan vacancy tax dapat membantu meningkatkan ketersediaan hunian, mencegah lonjakan harga properti yang tidak wajar, serta mendorong pertumbuhan ekonomi masyarakat.
Beberapa negara lain yang diketahui telah memberlakukan vacancy tax adalah Perancis, Kanada, dan Irlandia. Pajak yang diterapkan di Perancis pada tahun 1999 terbukti berpengaruh terhadap penurunan tingkat kekosongan hingga 13 persen dari tahun 1997 sampai 2001, khususnya di kota-kota dengan tingkat kekosongan awal yang tinggi.
Sedangkan Pemerintah Kota Vancouver, Kanada memberlakukan pajak atas rumah-rumah kosong sebesar 1 persen sejak Januari 2017. Pajak ini dikenakan pada properti yang tidak dihuni lebih dari 6 bulan dalam setahun, dengan pengecualian untuk hunian utama dan properti yang disewakan dalam jangka panjang.
Tidak hanya bangunan, bahkan tanah kosong pun juga dikenakan pajak. Vacant home tax (VHT) juga mulai dibelakukan pada tahun 2023 di Irlandia dengan nilai tiga kali jumlah pajak bumi dan/atau bangunan atas rumah yang ditempati kurang dari 30 hari per tahun.
Lalu, bagaimana dengan Indonesia?
Salah satu pemerintah daerah di Indonesia juga telah mengenakan vacancy tax ini. Pada tahun 2019, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menerapkan kebijakan pengenaan pajak bumi dan bangunan dua kali lipat bagi lahan-lahan di sepanjang jalan protokol yang tidak dibangun atau digunakan. Namun, potongan sebesar 50% akan diberikan jika lahan kosong tersebut dijadikan Ruang Terbuka Hijau (RTH).
Berdasarkan data BPK Perwakilan Provinsi DKI Jakarta, pada tahun 2018 luas ruang terbuka hijau (RTH) hanya 9,98 persen, jauh dari proporsi yang direkomendasikan pada Undang-Undang Penataan Ruang yakni minimal 30 persen dari luas wilayah kota. Kebijakan tersebut selain bertujuan untuk mengoptimalisasikan penggunaan lahan, juga untuk menambah jumlah RTH yang ada di Jakarta.
Berdasarkan banyaknya penerapan berbagai negara di atas, termasuk Indonesia, dapat dilihat bahwa tujuan utama dari pengenaan vacancy tax bukanlah untuk penerimaan, melainkan lebih kepada optimalisasi pemanfaatan lahan. Selain itu, vacancy tax juga dapat menjadi salah satu opsi alternatif bagi pemerintah daerah untuk menambah pendapatan asli daerah (PAD).
Saat ini, mayoritas pemerintah daerah di Indonesia belum mampu mencukupi belanja daerahnya masing-masing dan masih mengandalkan dana transfer ke daerah (TKD) dari pemerintah pusat. Berdasarkan Laporan Hasil Reviu atas Kemandirian Fiskal oleh Badan Pemeriksa Keuangan (BPK), mayoritas Indeks Kemandirian Fiskal daerah provinsi dan kota di Indonesia masih kurang dari 50 persen.
Indeks Kemandirian Fiskal daerah adalah indikator untuk mengukur kemampuan pemerintah daerah dalam membiayai kegiatannya sendiri. Saat ini, penerimaan pajak daerah mayoritas hanya bertumpu pada Pajak Kendaraan Bermotor serta Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor pada tingkat pemerintah provinsi, dan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pada tingkat pemerintah kota.
Jika tiap daerah terus menerus bergantung TKD seperti sekarang, beban APBN akan semakin berat di masa yang akan datang. Oleh karena itu, selain memperbaiki kualitas layanan publik, pemerintah daerah juga memerlukan suatu inovasi baru yang dapat mendorong kemandirian fiskal daerah.
Bagaimana mekanismenya?
Pemerintah daerah dapat mencontek Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan negara Irlandia yang mengenakan PBB-P2 lebih tinggi jika bangunan tersebut kosong atau tidak dimanfaatkan. Opsi ini lebih mudah diterapkan karena menggunakan regulasi yang sudah ada, yakni regulasi PBB-P2, tanpa perlu pembuatan pajak baru.
Opsi lain adalah dengan membuat pajak baru. Pemerintah daerah perlu menyusun rancangan peraturan daerah mengenai vacancy tax yang memuat objek pajak, subjek pajak, besaran tarifnya, serta mekanisme pemungutan dan sanksi. Opsi ini memang memerlukan kajian yang lebih mendalam, namun penerapannya akan jauh lebih fleksibel karena pemerintah daerah dapat menyesuaikannya dengan kebutuhan daerah sehingga diharapkan dapat lebih tepat sasaran.
Terlepas dari opsi mana yang akan diambil, terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam implementasi vacancy tax ini. Pertama, diperlukan pengawasan yang rutin untuk memastikan bahwa bangunan tersebut benar-benar kosong atau tidak dimanfaatkan sesuai ketentuan yang ditetapkan.
Pemeriksaan ini dapat dilakukan dengan memanfaatkan data penggunaan listrik dan air, inspeksi lapangan, serta laporan dari masyarakat. Kedua, pemerintah daerah perlu menyiapkan mekanisme pengecualian bagi kondisi tertentu, seperti bangunan yang sedang dalam proses renovasi atau pemilik yang mengalami kesulitan finansial.
Ketiga, pemerintah daerah perlu mengantisipasi kemungkinan dampak negatif penerapannya, seperti harga sewa yang justru akan meningkat karena beban pajak sebelumnya dialihkan ke penyewa atau spekulasi harga yang justru meningkat untuk menutup biaya pajak tambahan. Jika diperlukan dapat dibuat kebijakan pendukung, seperti insentif bagi yang menjadikan lahan tersebut ruang terbuka hijau.
Mengubah bangunan kosong menjadi aset produktif dapat menjadi langkah strategis dalam meningkatkan pendapatan daerah. Vacancy tax dapat menjadi instrumen efektif jika didukung dengan regulasi yang matang, pengawasan yang rutin, serta kebijakan insentif yang adil. Dengan sinergi antara pemerintah, masyarakat, dan pelaku usaha, daerah dapat memaksimalkan potensi ekonominya dan menciptakan lingkungan yang lebih tertata serta produktif.
Pandangan dan opini dalam artikel ini sepenuhnya merupakan tanggung jawab penulis dan tidak mencerminkan pandangan atau kebijakan PAJAK.COM.
Comments