PPN KMS Tetap 2,2%! Pahami Aturan Pajak Terbaru
Berdasarkan Pasal 323 PMK 81/2024, Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) didefinisikan sebagai kegiatan membangun bangunan baru atau memperluas bangunan yang sudah ada. Kegiatan ini dilakukan oleh orang pribadi atau badan. Hasil dari kegiatan tersebut digunakan untuk kepentingan sendiri atau diserahkan kepada pihak lain. Penting dicatat bahwa kegiatan ini dilakukan tanpa melibatkan jasa kontraktor. Pengenaan PPN KMS pada kegiatan tanpa kontraktor ini bertujuan untuk menciptakan perlakuan pajak yang adil. Dengan menerapkan PPN KMS, pemerintah memastikan administrasi perpajakan yang adil untuk kegiatan konstruksi.
Ketentuan dan Aturan dalam Pengenaan PPN KMS
Aturan pengenaan pajak KMS diatur dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022, yang mendefinisikan bahwa bangunan yang dikenakan PPN KMS harus memenuhi beberapa kriteria, yaitu:
- Memiliki struktur utama yang terbuat dari kayu, beton, batu bata, atau baja, atau bahan bangunan sejenis lainnya.
- Digunakan untuk keperluan perumahan atau komersial.
- Memiliki luas minimal 200 meter persegi.
Ketiga persyaratan tersebut harus dipenuhi secara kumulatif agar pembangunan dapat dikategorikan sebagai objek pajak KMS. Artinya, apabila pembangunan tidak memenuhi salah satu dari ketiga syarat tersebut, maka pembangunan tersebut tidak termasuk dalam objek PPN KMS.
Selain itu, Pasal 2 ayat 5 dalam PMK 61/2022 menyatakan bahwa pembangunan yang memenuhi kriteria di atas dapat dilakukan sekaligus atau bertahap dalam jangka waktu maksimal dua tahun. Namun, jika proses pembangunan melampaui dua tahun, bangunan tersebut tetap akan dianggap sebagai objek pajak KMS sepanjang memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.
Pengenaan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Dasar Pengenaan Pajak (DPP) untuk PPN KMS adalah jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan. Penting untuk dicatat bahwa biaya perolehan tanah tidak termasuk dalam perhitungan DPP PPN KMS. Ini mencakup biaya bahan bangunan dan tenaga kerja.
PMK 81/2024 mengatur bahwa PPN terutang dihitung berdasarkan besaran tertentu, yaitu 20% dari tarif PPN yang berlaku. Awalnya, dengan tarif PPN umum 12% yang berlaku per 1 Januari 2025, PMK 81/2024 akan menghasilkan tarif efektif PPN KMS sebesar 2,4% (yaitu 20% x 12%). Namun, dinamika regulasi menunjukkan adanya penyesuaian.
Mulai 1 Januari 2025, berlaku ketentuan Pasal 20 PMK Nomor 11 Tahun 2025. PMK 11/2025 mengatur besaran tertentu untuk PPN KMS dihitung dari hasil perkalian 20% dikali 11/12 dari tarif PPN 12%. Artinya, secara efektif, tarif PPN atas KMS adalah 2,2% dari dasar pengenaan pajak. Meskipun PMK 11/2025 diundangkan pada 4 Februari 2025, ketentuan ini berlaku mundur sejak 1 Januari 2025. Ini berarti, untuk kegiatan membangun sendiri yang terutang sejak 1 Januari 2025, tarif efektif yang berlaku adalah 2,2%.
Berdasarkan Pasal 325 PMK 81/2024, PPN KMS terutang sejak pembangunan dimulai hingga bangunan selesai dibangun. Kewajiban pembayaran PPN KMS berlaku di lokasi di mana orang pribadi atau badan yang membangun bangunan tersebut berdomisili atau bertempat kedudukan.
Berikut adalah tabel perbandingan tarif efektif PPN KMS:
| Regulasi | Besaran Tertentu | Tarif PPN
(saat PMK berlaku) |
Tarif Efektif PPN KMS | Keterangan |
| PMK 61/2022 | 20% dari tarif PPN | 11% | 2,2% | Dicabut oleh PMK 81/2024 |
| PMK 81/2024 | 20% dari tarif PPN | 12% | 2,4% | Berlaku 1 Jan 2025, namun tarif efektif disesuaikan oleh PMK 11/2025 |
| PMK 11/2025 | 20% x 11/12 dari tarif PPN | 12% | 2,2% | Berlaku efektif 1 Januari 2025 (retroaktif), diundangkan 4 Februari 2025 |
Prosedur Penyetoran dan Pelaporan PPN KMS dalam Sistem Coretax
Mulai 1 Januari 2025, penyetoran PPN KMS dilakukan dengan membuat kode billing mandiri melalui aplikasi Coretax. Berdasarkan Pasal 326 PMK 81/2024, wajib pajak wajib menyetorkan PPN yang terutang paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir. Adapun prosedur pelaporan PPN KMS berbeda antara wajib pajak non-Pengusaha Kena Pajak (non-PKP) dan Pengusaha Kena Pajak (PKP).
- Untuk Wajib Pajak Non-PKP: Orang pribadi atau badan yang bukan PKP dianggap telah memenuhi kewajiban pelaporan PPN KMS sepanjang telah melakukan penyetoran. Hal ini memberikan fleksibilitas dan menyederhanakan administrasi bagi non-PKP.
- Untuk Wajib Pajak PKP: PKP wajib menyetorkan PPN KMS dan melaporkannya dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN mereka.
Pengkreditan Pajak Masukan Terkait PPN KMS
Selain PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri, ada juga ketentuan tentang Pajak Masukan. Pajak Masukan adalah PPN yang dibayar atas pembelian barang dan jasa yang digunakan dalam kegiatan membangun. Dalam hal ini, perlu diketahui bahwa Pajak Masukan yang dibayar atas perolehan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, serta pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dan/atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.
Kesimpulan
PMK 81 Tahun 2024 terkait implementasi Coretax , membawa perubahan signifikan dalam administrasi perpajakan di Indonesia, termasuk ketentuan PPN Kegiatan Membangun Sendiri. Meskipun tarif efektif PPN KMS melalui PMK 11/2025 kembali ditetapkan sebesar 2,2%, wajib pajak perlu memahami secara mendalam definisi, kriteria, saat terutang, dan terutama prosedur penyetoran dan pelaporan dalam sistem Coretax supaya terhidar danri denda dan sanksi administrasi perpajakannya.
*) Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.
*)Tulisan ini merupakan opini pribadi penulis dan tidak mencerminkan pandangan atau kebijakan redaksi Pajak.com. Pajak.com tidak bertanggung jawab atas segala bentuk kerugian, tuntutan, atau konsekuensi lain yang timbul akibat penggunaan informasi dalam artikel ini.