Pemerintah Indonesia kembali memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang ditanggung pemerintah untuk pembelian properti, khususnya rumah tapak dan satuan rumah susun. Kebijakan ini, yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 60 Tahun 2025, bertujuan untuk menjaga pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan daya beli masyarakat di sektor perumahan.
Kebijakan ini berlaku untuk penyerahan yang terjadi sejak 1 Juli 2025 hingga 31 Desember 2025. Insentif yang diberikan berupa PPN yang ditanggung pemerintah sebesar 100% dari PPN terutang. Namun, ada batasan yang perlu diperhatikan: insentif ini hanya berlaku untuk bagian harga jual hingga Rp2 miliar.
Kriteria dan Persyaratan untuk Mendapatkan Insentif
Siapa yang bisa mendapatkan insentif ini? Insentif PPN ditanggung pemerintah ini diberikan kepada orang pribadi. Pembeli harus warga negara Indonesia yang memiliki NPWP atau Nomor Induk Kependudukan (NIK). Warga negara asing juga dapat memanfaatkan insentif ini, asalkan memiliki NPWP dan memenuhi ketentuan kepemilikan properti bagi warga negara asing.
Setiap orang pribadi hanya dapat memanfaatkan insentif ini untuk pembelian satu unit rumah tapak atau satu unit satuan rumah susun. Hal menarik lainnya, bagi pembeli yang sebelumnya telah memanfaatkan insentif PPN serupa berdasarkan peraturan menteri keuangan sebelum PMK ini, mereka tetap bisa mendapatkan insentif ini untuk pembelian unit yang berbeda.
Properti yang memenuhi syarat harus merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun baru dan diserahkan dalam kondisi siap huni. Harga jualnya juga tidak boleh melebihi Rp5 miliar. Penyerahan properti harus dilakukan pada saat penandatanganan akta jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli lunas. Selain itu, harus ada bukti serah terima hak untuk menggunakan atau menguasai properti, yang dibuktikan dengan berita acara serah terima. Berita acara serah terima ini wajib didaftarkan oleh pengembang di kementerian yang mengurus perumahan atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat akhir bulan berikutnya setelah serah terima.
Mekanisme Faktur Pajak
Untuk administrasi perpajakan, Pengusaha Kena Pajak (PKP) atau pengembang wajib membuat Faktur Pajak. Faktur ini harus diisi secara lengkap dengan identitas pembeli, seperti nama dan NPWP atau NIK. Faktur juga harus mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan khusus: “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025”.
Ada dua skenario pembuatan Faktur Pajak yang perlu diketahui:
- Untuk penyerahan dengan harga jual hingga Rp2 miliar, PKP harus membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 07.
- Untuk penyerahan dengan harga jual di atas Rp2 miliar, PKP harus membuat dua Faktur Pajak. Satu dengan kode transaksi 07 untuk bagian harga jual hingga Rp2 miliar, di mana PPN-nya ditanggung pemerintah. Satu lagi dengan kode transaksi 04 untuk bagian harga jual yang melebihi Rp2 miliar, di mana PPN-nya tidak ditanggung pemerintah.
Laporan realisasi PPN yang ditanggung pemerintah ini dianggap telah disampaikan jika Faktur Pajak tersebut dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN oleh pengembang. Pelaporan ini dapat dilakukan paling lambat pada tanggal 31 Januari 2026.
Kondisi PPN Tidak Ditanggung Pemerintah
Penting untuk diingat, PPN terutang atas penyerahan properti tidak ditanggung pemerintah jika terjadi beberapa kondisi. Pertama, jika objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun yang memenuhi kriteria dalam PMK. Kedua, jika pembayaran uang muka atau cicilan pertama telah dilakukan sebelum 1 Juli 2025. Ketiga, jika penyerahan properti dilakukan sebelum 1 Juli 2025 atau setelah 31 Desember 2025.
Selain itu, insentif juga tidak berlaku jika pembeli telah mendapatkan insentif untuk lebih dari satu unit, atau jika properti tersebut dipindahtangankan dalam kurun waktu satu tahun sejak penyerahan. PPN yang terutang juga dapat ditagih kembali oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak jika ditemukan data yang menunjukkan adanya ketidaksesuaian dengan ketentuan. Misalnya, jika pembeli memperoleh lebih dari satu unit atau jika properti tersebut dijual dalam kurun waktu satu tahun.
Contoh Kasus Transaksi
Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, mari simak beberapa contoh transaksi.
- Transaksi 1: Bapak A membeli rumah seharga Rp1,8 miliar. Pembayaran dilakukan secara bertahap selama enam bulan, dari Juli hingga Desember 2025. Karena harga jual di bawah Rp2 miliar, PPN atas seluruh pembayaran yang dilakukan akan ditanggung pemerintah. PKP akan membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 07.
- Transaksi 2: Bapak B membeli apartemen seharga Rp3 miliar dengan skema kredit. Uang muka sebesar Rp500 juta dibayarkan pada Juli 2025. Sisanya, sebesar Rp2,5 miliar, dicairkan oleh bank pada 1 Oktober 2025. Insentif PPN ditanggung pemerintah hanya diberikan untuk bagian harga jual hingga Rp2 miliar. PPN untuk uang muka Rp500 juta akan ditanggung pemerintah. Sisanya, PPN yang ditanggung pemerintah hanya berlaku untuk Rp1,5 miliar dari pencairan kredit. PPN untuk sisa Rp1 miliar lainnya harus dibayar oleh pembeli.
- Transaksi 3: Bapak C, yang sebelumnya sudah mendapatkan insentif PPN untuk pembelian properti di tahun-tahun sebelumnya, membeli rumah tapak baru seharga Rp3 miliar pada September 2025. Ia tetap dapat memanfaatkan insentif ini. PPN ditanggung pemerintah akan diberikan untuk bagian harga jual hingga Rp2 miliar. Sedangkan PPN untuk sisa harga jual Rp1 miliar harus ia bayar sendiri.
Dengan adanya perpanjangan insentif ini, pemerintah berharap sektor properti dapat terus bergerak maju, memberikan dorongan positif bagi ekonomi nasional, dan membantu lebih banyak masyarakat mewujudkan impian memiliki hunian layak.
Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.
*)Tulisan ini merupakan opini pribadi penulis dan tidak mencerminkan pandangan atau kebijakan redaksi Pajak.com. Pajak.com tidak bertanggung jawab atas segala bentuk kerugian, tuntutan, atau konsekuensi lain yang timbul akibat penggunaan informasi dalam artikel ini.
Comments