Insentif Beli Rumah Bebas PPN Resmi Diperpanjang, Yuk Manfaatkan!

Sektor properti merupakan salah satu motor penggerak fiskal nasional. Kontribusinya yang luas menyebabkan sektor ini memiliki peran yang signifikan terhadap penerimaan pajak di Indonesia. Bukan hanya terkait pajak penjualan properti, sektor ini juga memiliki multiflier effect ke sektor lain yang juga menjadi sumber penerimaan pajak, seperti industri bahan bangunan, tenaga kerja, furniture, jasa konstruksi, perbankan, dan sektor lainnya.

Kelesuan dunia usaha sektor industri perumahan akibat pandemi Covid-19 mengawali intervensi pemerintah dalam memulihkan keberlangsungan sektor ini. Melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 21 Tahun 2021 (PMK-21/2021), pemerintah memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) sehingga atas penyerahan rumah baru, PPN yang terutang ditanggung oleh pemerintah, bukan oleh pembeli.

Insentif ini dimulai pada tahun 2021 dan masih berlanjut hingga Desember 2025, dengan penerbitan Peraturan Menteri Keuangan di setiap tahun anggaran pemberian insentif PPN DTP. Pada tahun anggaran 2025, insentif PPN DTP ini diatur dalam PMK Nomor 13 Tahun 2025 (PMK-13/2025) dengan ketentuan PPN DTP 100% hanya berlaku untuk penyerahan periode Januari sampai Juni 2025, sementara untuk periode Juli sampai Desember 2025 PPN yang ditanggung pemerintah hanya sebesar 50% saja. Pada tanggal 25 Agustus 2025, pemerintah resmi memperpanjang pemberian insentif 100% hingga Desember 2025 melalui penerbitan PMK Nomor 60 Tahun 2025 (PMK-60/2025). Perpanjangan pemberian insentif ini tentu saja menjadi kabar baik bagi sektor properti maupun bagi masyarakat yang sedang berencana membeli rumah.

Kriteria Objek Pajak PMK-60/2025

Kriteria objek pajak yang mendapatkan insentif PPN DTP dalam PMK-60/2025 masih sama dengan PMK sebelumnya, yaitu PPN ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun dengan harga jual maksimal adalah Rp5 miliar, dengan insentif hanya untuk bagian harga sampai dengan Rp2 miliar. Selain itu, unit yang diserahkan juga harus memenuhi kriteria:

1. memiliki kode identitas rumah;
2. diserahkan secara fisik paling lambat tanggal 31 Desember 2025;
3. merupakan rumah baru dalam kondisi siap huni yang pertama kali diserahkan oleh PKP penjual yang membangun;
4. belum pernah dipindahtangankan;
5. diberikan maksimal satu unit rumah tapak/satuan rumah susun untuk satu orang pribadi dan tidak boleh dijual kembali dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan.

Kebijakan PPN DTP PMK-60/2025

Beberapa kebijakan yang diatur dalam PMK-60/2025, diantaranya:

1. PPN DTP diberikan hanya untuk bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Penyerahan harus terjadi antara 1 Juli 2025 hingga 31 Desember 2025, dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas, serta Berita Acara Serah Terima (BAST) dalam rentang waktu tersebut.
2. Jika pembayaran uang muka atau cicilan telah dilakukan sebelum PMK ini berlaku, insentif masih bisa diberikan jika pembayaran pertama kali dilakukan paling cepat 1 Juli 2025.
3. Setiap orang pribadi hanya bisa mendapatkan insentif untuk satu unit rumah tapak/satuan rumah susun, namun untuk orang yang pernah memanfaatkan insentif dalam PMK sebelumnya (seperti PMK-13/2025) dapat memanfaatkan insentif ini untuk rumah berbeda.
4. Subjek yang berhak untuk memanfaatkan insentif Adalah WNI (dengan NPWP atau NIK) dan WNA (dengan NPWP) yang memenuhi ketentuan terkait kepemilikan properti bagi WNA di Indonesia.
5. Jika rumah sudah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN lain, maka tidak dapat memanfaatkan insentif PPN DTP ini.

Ketentuan Pembuatan Faktur Pajak oleh PKP

Pengusaha Kena Pajak (PKP) sebagai penjual properti wajib membuat Faktur Pajak sesuai ketentuan perpajakan dan melaporkan realisasi PPN DTP melalui pelaporan/pembetulan SPT Masa PPN Masa Pajak Juli 2025 sampai dengan Desember 2025 (sepanjang disampaikan paling lambat tanggal 31 Januari 2026). Ketentuan terkait Faktur Pajak yaitu:

1. Memuat identitas pembeli berupa nama dan NPWP/NIK;
2. Mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang;
3. Mencantumkan keterangan PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR 60 TAHUN 2025 (apabila belum tersedia di aplikasi pembuatan faktur pajak, PKP mencantumkan keterangan pada kolom referensi Faktur Pajak);
4. Untuk penyerahan dengan harga jual sampai dengan Rp2 miliar, Faktur Pajak menggunakan kode transaksi 07 (untuk PPN DTP). Apabila harga jual properti lebih dari Rp2 miliar, PKP harus membuat dua Faktur Pajak: satu dengan kode 07 untuk bagian harga yang PPN-nya ditanggung pemerintah (hingga Rp2 miliar) dan satu dengan kode 04 untuk bagian harga yang PPN-nya tidak ditanggung pemerintah (lebih dari Rp2 miliar).

Selain wajib membuat Faktur Pajak, PKP Penjual juga harus mendaftarkan BAST di aplikasi Sikumbang paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.

Pembatalan Insentif

PPN DTP tidak diberikan jika:

1. Objek yang diserahkan tidak memenuhi kriteria (bukan rumah baru siap huni, tidak memiliki kode identitas, harga lebih dari Rp5 miliar, dipindahtangankan dalam satu tahun);
2. Pembayaran uang muka atau cicilan dilakukan sebelum 1 Juli 2025 atau penyerahan dilakukan sebelum atau sesudah periode insentif;
3. PKP tidak membuat Faktur Pajak sesuai ketentuan atau tidak mencantumkan kode dan keterangan yang ditentukan;
4. PKP tidak mendaftarkan BAST atau tidak melaporkan realisasi PPN DTP;
5. Rumah sudah mendapatkan fasilitas PPN dibebaskan, sehingga seharusnya tidak dapat menggunakan fasilitas PPN DTP ini.

Perpanjangan insentif ini merupakan langkah strategis pemerintah untuk meningkatkan daya beli masyarakat melalui pengurangan beban PPN yang seharusnya ditanggung oleh pembeli. Kebijakan ini bukan hanya kabar baik bagi calon pembeli rumah saja karena harga lebih terjangkau, tetapi juga bagi perekonomian Indonesia karena pertumbuhan sektor properti akan bermuara pada peningkatan PDB Nasional. Yuk, segera manfaatkan insentif PPN DTP 2025!

Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.

*)Tulisan ini merupakan opini pribadi penulis dan tidak mencerminkan pandangan atau kebijakan redaksi Pajak.com. Pajak.com tidak bertanggung jawab atas segala bentuk kerugian, tuntutan, atau konsekuensi lain yang timbul akibat penggunaan informasi dalam artikel ini.