Pernahkah Anda berpikir bahwa sertifikat tanah yang Anda pegang sudah menjamin segalanya? Ternyata, di balik proses pengajuan hak atas tanah—seperti misalnya permohonan Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (SHM)—terdapat satu lapisan kewajiban yang sering terlewatkan dan bisa menjadi batu sandungan besar yaitu jejak pemenuhan kewajiban perpajakan dari transaksi pengalihan hak sebelumnya.
Ini bukan hanya tentang pajak yang harus dibayarkan saat ini, melainkan tentang memastikan bahwa rantai kepemilikan sebelumnya sudah clear secara pajak. Mari kita bongkar mengapa hal ini sangat penting dan bagaimana kita dapat memastikan properti yang akan kita miliki aman dari kewajiban pajak masa lalu.
Dalam setiap transaksi jual beli atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, ada dua jenis pungutan resmi negara yang melekat, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Menurut peraturan perundang-undangan, penghasilan yang diterima oleh penjual (pihak yang mengalihkan hak) dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh yang bersifat final. Sejak Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 berlaku, tarif PPh final ini umumnya adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan, kecuali untuk Rumah Sederhana/Rumah Susun Sederhana yang tarifnya 1%, atau pengalihan kepada pemerintah dengan tarif 0%. Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) hanya boleh menandatangani akta pengalihan hak apabila pihak yang bersangkutan telah menunjukkan dan menyerahkan fotokopi bukti pembayaran PPh yang bersangkutan, setelah dilakukan penelitian oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP).
Salah satu kemudahan yang disediakan oleh Coretax DJP bagi wajib pajak adalah layanan online bernama ePHTB. Layanan ini memungkinkan wajib pajak untuk melakukan validasi secara mandiri Surat Setoran Pajak (SSP) Pajak Penghasilan (PPh) atas Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan (PHTB). Fitur ePHTB tersedia di semua akun Coretax DJP, baik untuk wajib pajak orang pribadi maupun badan, sehingga validasi dapat diajukan oleh wajib pajak yang bertindak sebagai penjual dalam transaksi pengalihan hak tersebut.
Disisi yang lain, BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Subjek pajaknya adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak tersebut. Tarif yang ditetapkan sebesar 5%. Sama halnya dengan PPh, Notaris/PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak jika Wajib Pajak (penerima hak) menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran BPHTB.
Titik Kritis yang Sering Dilupakan
Meskipun kewajiban PPh final ada pada pihak penjual dan BPHTB pada pihak pembeli, peraturan perundang-undangan (termasuk yang mengatur Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional) mewajibkan permohonan hak atas tanah—misalnya peningkatan status HGB menjadi SHM harus dilengkapi dengan bukti pemenuhan kewajiban perpajakan dari pengalihan hak tersebut.
Instansi pertanahan (BPN) memiliki peran strategis sebagai penjaga gerbang dalam proses pendaftaran dan pemberian hak. BPN hanya akan mengeluarkan surat keputusan pemberian hak, pengakuan hak, dan peralihan hak atas tanah apabila permohonan tersebut sudah dilengkapi dengan Surat Setoran Pajak (SSP) PPh Final dan BPHTB yang telah dilunasi.
Apabila bukti pembayaran PPh dari pemilik-pemilik sebelumnya (penjual) tidak dapat ditemukan—misalnya karena penjual sudah tidak dapat dihubungi, hal ini akan menjadi persoalan bagi Anda, sebagai pemilik saat ini yang mengajukan hak baru.
Agar permohonan Anda dapat diproses oleh BPN, persyaratan perpajakan harus dipenuhi sepenuhnya. Apabila bukti setoran Pajak Penghasilan (PPh) dari transaksi sebelumnya tidak disertakan, padahal kewajiban PPh Final tersebut berada pada pihak penjual lama, BPN kemungkinan besar akan menunda atau menolak pemrosesan karena dianggap belum memenuhi kelengkapan dokumen perpajakan yang diwajibkan.
Yang Harus Anda Lakukan
Bagi Anda yang sedang atau akan melakukan transaksi properti, atau berencana mengajukan hak atas tanah, pastikan melakukan validasi yang lengkap. Saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), penjual (pihak yang mengalihkan) telah membayar PPh Final dan memiliki bukti Surat Setoran Pajak (SSP) atau sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP. Dan pastikan Anda (sebagai pembeli) telah membayar BPHTB dan menyerahkan bukti bayar BPHTB.
Simpan salinan asli dan fotokopi SSP PPh Final dan BPHTB yang sudah divalidasi dengan sangat baik. Bukti ini adalah nyawa atas pengurusan hak tanah yang kita miliki ke depan.
Apabila bukti PPh dari pemilik sebelumnya hilang atau sulit didapatkan, diperlukan tindakan proaktif dengan menghubungi Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama yang wilayah kerjanya meliputi lokasi properti yang dimiliki. Apabila pembayaran PPh terbukti sudah lunas dalam database DJP, KPP mungkin dapat menerbitkan surat keterangan bahwa kewajiban PPh Final untuk transaksi pengalihan hak di masa lalu telah dipenuhi.
Pengajuan hak atas tanah adalah proses holistik. Bukan hanya properti yang kita miliki saat ini, tetapi riwayat perpajakan dari setiap pengalihan hak sebelumnya menjadi penentu keberhasilan permohonan yang kita ajukan. Pastikan, miliki semua bukti pembayaran pajak agar kewajiban perpajakan sebelumnya tidak menghambat masa depan properti Anda.